Наиболее значимыми изменениями в градостроительном законодательстве, вступившими в силу в 2017 г. можно рассматривать:
1. Ограничение срока действия градостроительного плана земельного участка (три года до даты подачи заявления на получение разрешения на строительство):
Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ подтверждено фактически (но не формально) существовавшее положение о том, что ГПЗУ не относится к документации по планировке, а всего лишь содержит установленную законом информацию, необходимую для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта.
Значимым изменением с 1 января 2017 г. является то, что проектная документация должна быть подготовлена на основании ГПЗУ, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.
В случаях, если:
- ГПЗУ выдан до 1 января 2017 г., то срок его действия устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в пределах 3-8 лет;
- разрешение на строительство выдано до 1 января 2017 г., то выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании имеющегося ГПЗУ;
- разрешение на строительство выдано после 1 января 2017 г., то выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании имеющегося ГПЗУ в рамках срока, установленного высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в пределах 3-8 лет.
2. Возможность осуществления комплексного развития территории с участием муниципалитета и предоставлением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, без аукциона:
Наибольший интерес для застройщиков представляет комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, поскольку позволяет им использовать земельные участки, находящиеся в публичной собственности, без проведения аукциона, производить обмен участков, находящихся в их пользовании или собственности, на равноценные, осуществлять строительство с привлечением финансирования муниципалитета.
Один или несколько правообладателей (собственники, арендаторы со сроком предоставления в пользование более 5 лет) могут принять решение о комплексном развитии территории, включающей не только принадлежащий им объект недвижимости, но и объекты недвижимости, находящиеся в публичной собственности.
Указанными правообладателями заключается соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории и в соответствии с ним осуществляется подготовка документации по планировке территории.
Для возможности использования земельных участков, находящихся в публичной собственности, правообладатели земельных участков направляют уполномоченному органу местного самоуправления для заключения с ним договор на комплексное развитие территории, соглашение о разграничении обязанностей правообладателей, документацию по планировке территории.
Уполномоченный орган местного самоуправления в течение 30 дней проверяет документацию по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, программам комплексного развития инфраструктуры, требованиям технических регламентов.
При отсутствии противоречий орган местного самоуправления утверждает документацию по планировке территории без проведения публичных слушаний.
Заключение договора комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка, как и предоставление по его результатам земельных участков, осуществляется без проведения аукциона.
При этом для заключения договора комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка с 1 июля 2017г. в правилах землепользования и застройки: на карте градостроительного зонирования должны быть обозначены границы указанной территории, а в градостроительных регламентах включаемых в нее земельных участков - расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Заключение договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка до 1 июля 2017г. допускается с учетом последующего внесения указанных сведений.
Если программами комплексного развития инфраструктур муниципалитета не предусмотрено размещение соответствующих объектов, то правообладатель может осуществить их строительство самостоятельно на своем земельном участке с возможностью получения от муниципалитета компенсации в виде: предоставления налоговых льгот, равноценных земельных участков, снижения арендной платы.
К договору комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельного участка в течение срока его действия могут присоединяться правообладатели смежных земельных участков.
Орган местного самоуправления имеет право на отказ в связи с неисполнением правообладателями своих обязательств по срокам осуществления мероприятий и (если это предусмотрено) по созданию объектов инфраструктуры.
Срок действия договоров на комплексное развитие территории по инициативе правообладателей и органов местного самоуправления не может превышать 15 лет.
Комплексное развитие территории по инициативе органов местного самоуправления осуществляется в отношении территории, 50% которой занимают объекты капитального строительства (за исключение многоквартирных домов), подлежащие сносу в связи с 1) их аварийностью; 2) муниципальными адресными программами; 3) несоответствием градостроительному регламенту; 4) признанием их самовольными постройками.
В указанном случае орган местного самоуправления принимает решение о комплексном развитии территории и самостоятельно подготавливает документацию по планировке территории. Обозначенное решение опубликовывается и направляется правообладателям смежных участков, которым предоставляется 6 месяцев для принятия решения о заключении договора о комплексном развитии территории.
Если правообладатели смежных участков не заявили о желании заключить договор о комплексном развитии территории, орган местного самоуправления проводит аукцион на его заключение.
Предоставление земельного участка по договору комплексного развития по инициативе органа местного самоуправления, также осуществляется без проведения аукциона.
Для заключения договора комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления с 1 июля 2017г. в правилах землепользования и застройки: на карте градостроительного зонирования должны быть обозначены границы указанной территории, а в градостроительных регламентах включаемых в нее земельных участков - расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
3. Возможность осуществления юридическими лицами, контролируемыми публично-правовыми образованиями, инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства, реализуемых в публично-правовых интересах, без вступления в саморегулируемую организацию.
4. Возможность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства без вступления в саморегулируемую организацию, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей:
Федеральным законом от 03.07.2016 № 372-ФЗ, вступающим в силу с 01.07.2017г., внесены изменения касательно регулирования деятельности саморегулируемых организаций в сфере строительства.
Членство в саморегулируемой организации необходимо для осуществления инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства по перечню работ, указанному в Приказе Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624.
Нововведениями ФЗ № 372 предусмотрено освобождение лица от вступления в саморегулируемую организацию в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если размер обязательств по каждому из заключенных им договоров подряда не превышает трех миллионов рублей.
Кроме того, не требуется членство в СРО в сфере строительства (по всем областям) юридическим лицам, контролируемым публично-правовым образованием, для осуществления строительных подрядных работ в интересах публично-правового образования, в том числе выполнения функций технического заказчика от его имени. К указанным лицам относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, коммерческие организации с долей участия публично-правового образования более 50%.
Пунктом 6 ст. 55.7 ГрСК РФ, вступающим в силу с 1 июля 2017г., предусмотрено, что при прекращении членства в СРО, лицо только по истечении года сможет вступить в СРО. Представляется, что основанием прекращения членства является не только исключение в связи с нарушением требований, но и добровольный выход.
Соответственно, до 1 июля 2017г. целесообразно осуществить выбор СРО и при необходимости осуществить переход в другое СРО с переводом внесенных взносов.
